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恒大地产区域项目分析报告

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区域项目分析报告

项目分布图
规模:80万㎡建筑面积 产品:刚需为主,90㎡以下为主 价格:均价6500元/㎡ 价格走势:几乎不调价,以2%-3%的幅度递增 进度:部分楼座已起主题的1/3 交房日期:二期2013年10月 开发公司:广电地产 规模:19万㎡建筑面积(尾盘) 产品:110-160㎡ 价格:均价7000元/㎡ 价格走势:几乎不调价,以2%-3%的幅度递增 进度:准现房 交房日期:已交房 开发公司:山西奥林源和房地产开发有限公司 规模:120万㎡建筑面积 产品:以140-180㎡为主力,有少许90㎡以下。 价格:均价8000元/㎡ 价格走势:年去年底刚开盘,现在还未推新 进度:部分楼座已起主题的1/3 交房日期:2014年8月 开发公司:山西阳光大地房地产开发有限公司

规模:50万㎡建筑面积 产品:50-166㎡ 价格:均价6800元/㎡ 价格走势:以年7%左右的幅度递增 进度:准现房 交房日期:一期即将交房 开发公司:山西华德成房地产开发有限公司
小本,停盘,不过也到尾盘期了。

规模:15万㎡建筑面积 产品:140-240㎡ 价格:均价7500元/㎡ 价格走势:年去年底刚开盘,现在还未推新 进度:打桩阶段 交房日期:2014年12月 开发公司:海天世纪房地产开发有限公司

规模:150万㎡建筑面积 产品:110-160㎡ 价格:未定 价格走势:未开盘 进度:打桩 交房日期:2015年 开发公司:山西怡佳房地产开发有限公司

规模:19万㎡建筑面积 产品:90㎡以下、100-200㎡ 价格:均价8500元/㎡ 价格走势:以年均1000元/㎡递增 进度:准现房 交房日期:2014年12月 开发公司:绿地集团

万景苑

规模:27万㎡建筑面积 产品:120-130㎡ 价格:属于团购项目 价格走势:—— 进度:准现房 交房日期:即将交房 开发公司:——

规模:千亩大盘 (2期)产品:260-490㎡ 价格:均价27000元/㎡ 价格走势:以年7%左右的幅度递增 进度:准现房 开发公司:太原星河湾开发有限公司

规模:25万㎡建筑面积 产品:122-197㎡ 价格:均价15000元/㎡ 价格走势:2012年10月开盘后,处于停盘期。 进度:准现房 交房日期:2014年6月 开发公司:太原星河御廷开发有限公司

项目名称
香檀一号 绿地塞纳公馆

规模
25万㎡ 19万㎡

已去化量
17000㎡ 13万㎡

剩余体量
23万㎡ 6万㎡

成交均价价格
15000元/㎡ 2010年均价5800元/㎡ 2011年7500元/㎡、2012年8500元/㎡

工程进度
准现房 1期、2期已入住,三期准现房

阳光汾河湾 海天天鹅堡 怡佳天一城 兰亭御湖城

120万㎡ 15万㎡ 150万㎡ 80万㎡

1万㎡ 1.6万㎡ —— 40万㎡

119万㎡ 13.4万㎡ —— 40万㎡

8000元/㎡ 7500元/㎡ 8000元/㎡(预估) 2011年6000元/㎡。2012年6800元/㎡

部分主体1/3 打桩 打桩 一期已入住,二期准现房

澳林滨河花园 圣湖观澜国际

19万㎡ 50万㎡

18.5万㎡ 49万㎡

5000㎡ 1万㎡ 202.9万㎡

7000元/㎡ 6800元/㎡

现房(尾盘阶段) 现房(尾盘)

地块坐标图
长 风 街









D3: 环湖L距离:1.3公里 南中环L距离:2.6公里 长风街L距离:5.3公里

龙 城 大



D3

D2: 环湖L距离:0.5公里 南中环L距离:3.9公里 长风街L距离:6.6公里

D2 D1

D1: 环湖L距离:1公里 南中环L距离:4.5公里 长风街L距离:7.2公里

【香檀一号】
? 项目位置: 小店*阳南路红寺村对面 ? 开盘时间: 2012-10-20 ? 推售顺序:首推3#楼座。 ? 均价:15000元/㎡ ? 总价范围:180万—600万 ? 面积区间:122㎡—197㎡ ? 工程进度:部分准现房

经济指标

占地面积
建筑面积 容积率 绿化率

63200万㎡
254000万㎡ 3.50 50%

装修
物业费 项目类型 土地使用年限 物业公司

精装
—— Artddeco/高层 50年 第一太*戴维斯

? 入住时间:2014-6月
? 开发商:山西星河御廷房地产开发有限公司 ? 代理公司:山西高策经纪房地产公司 ? 证件情况:大红本

【营销动态】
2012年10月16日共推出3#楼栋30层共计198套住宅,当天成交 80套,成交均价15000元/㎡,本年度总计去化110套

户型
三室两厅两卫 三室两厅两卫 三室两厅一卫 合计

面积 (㎡) 133-157 180-197 122

套数
84 84 30 198

去化数量
37 65 8 110

去化比例
44.7% 77.4% 26.7% 60.6%

香檀一号去化面积主要集中在180-197㎡,122㎡去化速度较缓慢,客户对本户

型有很大抗性,预计2013年*肽曛饕魅セ3#剩余户型,5月份加推1#的
157-412㎡户型,2013年潜在供应量约56210㎡。

【项目分析】

项目取胜关键点
? 地段:紧邻星河湾,为其打造高品质奠定了基础。 ? 园林绿化:高于星河湾的水准,实景呈现在客户眼前。

? 价格:给客户直观感受就是,用低于星河湾的价格住星河湾的房子。
? 工程进度:给客户直观的感受。 ? 售楼处:豪华气派的售楼处,在外界看来,为其树立了高端形象的代名词。

【绿地世纪城】
经济指标

? 项目位置:太原市新晋祠路(南内环桥西以南) 占地面积 ? 开盘时间: 2010.2月、7月、12月。时隔5月 放量一次。 2011年6月中旬。2012年8月 ? 推售顺序:首推120㎡-350㎡大面积产品。 后续随着市场变化逐步在调。
建筑面积

52600万㎡ 187900万㎡

容积率
绿化率 装修 物业费 项目类型 土地使用年限

3.50
40% 毛坯 1.95*米/元/月 欧式风格/高层 50年

? 均价:2010年均价5800元/㎡ 2011年7500元/㎡、2012年8500元/㎡ ? 总价范围:60万—170万
? 面积区间:75㎡—200㎡ ? 工程进度:部分现房 ? 入住时间:2014-12月 ? 开发商:绿地集团 ? 代理公司:无 ? 证件情况:大红本

【营销动态】

? 绿地世纪城· 塞纳公馆三期主推75-200㎡户型。一室一厅75*米、 75*米两居室、两室两厅101*米、四室两厅175*米。 ? 均价8500元/㎡。支持一次性和按揭付款(首付30%)。 ? 180㎡首付20%、送车位、2万元大礼,汾河70—100*米两房,

首付12万起、送车位。
? 工程进度:三期已建至19层。2#、3#、8#楼已开盘。 ? 营销活动:在2月底前,采取首付10%,送10年车位使用权等促 销手段。去化了一部分产品。 ? 在售楼座:1#、4#

【项目分析】
项目取胜关键点
? 工程进度:给客户直观的感受。 ? 售楼处:足够大气的售楼处,在外界看来,为其树立了高端形象的代名词。 ? 公司品牌:强大的品牌影响力。 ? 营销手段:例如:购房送甲壳虫车、首付10%或20%、送十年车位使用权、入会送 IPONE4S手机、联合网络媒体,在网上、售楼处举办团购报名,优惠折 扣等。 ? 产品面积:灵活多变的户型面积区间,给区域内更多客户的选择。项目自身的配套 环境,给客户更多的选择空间。

【兰亭御湖城】
? 项目位置:长风西街与晋祠路交汇处往南
经济指标

占地面积

228666万㎡
800000万㎡ 3.50 38%

建筑面积 ? 开盘时间: 2011-6-17(1期)、2012-5-13 (2期)2013-1-23、2013-3-11(3期)容积率

? 推售顺序:前期首推90-166㎡。三期以80㎡ 小户型为主。 ? 均价:2011年6000元/㎡。2012年6800元/㎡ ? 总价范围:48万—100万 ? 面积区间:82㎡—166㎡ ? 工程进度:一期已入住,二期封顶,三期部分 封顶 ? 入住时间:2013-10月 ? 开发商:广电地产 ? 代理公司:广州经纬经济有限公司 ? 证件情况:大红本

绿化率

装修
物业费 项目类型 土地使用年限

毛坯
1.27*米/元/月 高层、别墅 50年

【营销动态】
? 开盘日期:2013.3.11加推一栋楼。 ? 在售楼座:三期产品 ? 面积产品:82—85㎡小户型。 ? 去化率:90% ? 折扣优惠:均价6800元/㎡,一次97折,按揭99折。 ? 日均到访:15组左右。 ? 营销推广:户外、短信、报纸。

? 二期已封顶;三期两栋楼已封顶。

【项目分析】
项目取胜关键点
? 地段:长风西街与新晋祠路交汇处 ? 工程进度:给客户直观的感受。 ? 售楼处:足够大气的售楼处,在外界看来,为其树立了高端形象的代名词。 ? 公司品牌:强大的品牌影响力。 ? 价格:品牌开发商里的低价位,受到客户的青睐。 ? 产品面积:灵活多变的户型面积区间,给区域内更多客户的选择。项目自身的配套 环境,给客户更多的选择空间。

【阳光汾河湾】
? 项目位置:晋源新晋祠路288号(南中环桥西) ? 开盘时间: 2012-10-27 ? 推售顺序:1#、3#、4# ? 均价:8000元/㎡ ? 总价范围:120万—150万 ? 面积区间:147㎡—186㎡,部分80㎡ ? 工程进度:部分楼座已建至主体的1/3。
占地面积 建筑面积

经济指标 361400万㎡ 1230000万㎡

容积率
绿化率 装修 物业费 项目类型 土地使用年限 物业公司

3.50
40% 毛坯 1.27*米/元/月 高层、别墅 50年 第一太*戴维斯

? 入住时间:2014-8-31
? 开发商:山西阳光大地房地产开发有限公司 ? 代理公司:北京瑞城蓝宇经纪房地产公司 ? 证件情况:大红本

【营销动态】
? 在售楼座:1#、4#、3#。3#在年底以内部消化方式去化。去化大约在30%左右。 ? 产品面积:以186㎡、147㎡大面积产品。据售楼员所说,此盘大面积产品比小

户型产品去化快,主要原因是由于其定位及环境所致。
? 折扣优惠:均价8000元/㎡,一次性97折,按揭99折。 ? 日均到访人数:10多组。 ? 现场环境:由于其年底加推的3#所致,售楼现场有银行工作人员,在半小时内, 有不下3组的客户来访。 ? 营销推广:以短信、LED、电视台为主。宣传力度不是很大。 ? 工程进度:部分楼座已建至主体的1/3。

【项目分析】
项目优势
地段:南中环桥与新晋祠路交汇处 ? 工程进度:给客户直观的感受。 ? 售楼处:足够大气的售楼处,在外界看来,为其树立了高端形象的代名词。 ? 规模化:百万大盘 ? 自身配套:小区自身配套齐全。

【怡佳天一城】
项目位置:晋源新晋祠路与龙城大街交汇处 ? 开盘时间: 未开盘 ? 推售顺序: ? 均价:8000元/㎡(预计) ? 总价范围:—— ? 面积区间:—— ? 工程进度:
占地面积 建筑面积

经济指标 300000万㎡ 1500000万㎡

容积率
绿化率 装修 物业费 项目类型 土地使用年限 物业公司

3.30
41.8% 毛坯 2元/*米/月 高层 50年 ——

? 入住时间:2015-6-1
? 开发商:山西怡佳房地产开发有限公司 ? 代理公司:山西合创兴业经纪房地产公司 ? 证件情况:大红本(未拿下)

【营销动态】

? 项目目前在长风街以户外形式进行品牌宣传,项目还处于前期筹备阶段。具体资料 未出来。

【海天天鹅堡】
项目位置:晋源南中环街与滨河西路交叉口 ? 开盘时间: 2012-12 ? 推售顺序:5# ? 均价:7500元/㎡ ? 总价范围:120万—150万 ? 面积区间:149㎡-198㎡ ? 工程进度:打桩
占地面积 建筑面积

经济指标 42000万㎡ 144800万㎡

容积率
绿化率 装修 物业费 项目类型 土地使用年限 物业公司

3.48
40% 毛坯 —— 高层 50年 ——

? 入住时间:2014-12-31
? 开发商:山西海天世纪房地产开发有限公司 ? 代理公司:北京德古经纪房地产公司 ? 证件情况:大红本(已取得4证)

【营销动态】
? 项目于去年12月开盘,所推楼座为5#(二梯二户) ? 产品面积:149㎡、175㎡、198㎡。 ? 去化率:80% ? 折扣优惠:由于其证件不全,目前没有销售折扣,现在以纯登记方法进行蓄客。 ? 营销推广:道旗、短信。

? 证件情况:现有4证。缺乏销售许可证。
? 客户来源:太原市为主,外地为辅。 ? 日均到访:10组左右。 ? 工程进度:桩基完毕,准备起基础。

【项目分析】
项目优势
? 地段:南中环桥与滨河西路交汇处

总结

区域尚处在新兴开发阶段,现阶段开发商进驻此区域的总体思路为: 宏观分析

区域无高端项目可言,己所开发项目要成为区域标杆。由于此思路的
严重雷同,造成了目前所开发项目同质化严重的现象。

现阶段区域所开发范围,主要是南中环桥与龙城大街附*区域。分析 认为,造成此现象有几下原因: 特性分析 1、晋源区现处于农村包围形式,可供出让土地不多。

2、政府要大力打造晋源区,但是动静及效果不明显。而晋源区的临界
处为长风商务板块,以此为切入点,开发风险较低。

总结
现状 产品规模
竞争项目体量较大,多数以高层为主的 规模性社区,产品整体形象较优。

启示
在地块规模允许条件下,可以采取多产 品线方式进行突围。

产品形态

竞争项目主力户型为140㎡-200㎡,以 大户型为主,同质化严重。

为了避开产品同质化现象,可以采取以 中小户型为主的策略,适当配以少量大 户型,以此来形成差异化。

工程进度

区域内除了天鹅堡项目,其余皆是有了 工程进度形象进行销售,且天鹅堡主要 销售对象为团购客户,对外销售不是很 好。 现区域内集中开发在晋源区边界,且对 外销售价格区间在7000元/㎡—8500元/ ㎡。整体价格还是略高。

准备销售期,建议有了工程形象在对外 销售。

价格区间

避开此价格区间,形成差异。若价格区 间在6000元/㎡左右,估计销售会形成 哄抢效应。

总结
对地块的整体启示
1、从以上在售项目及其特性分析后,除了区域内的品牌开发商企业成功的要素是 多样性以外,本土开发企业唯一有利的条件是地段,因为产品几乎相差不是很 多。若从三个地块选择来看,D2地块无疑是最好的选择。 2、项目要想在现有条件下突围,光靠地段来决定销售是不现实的,从以上销售好的 项目来看,园林绿化、工程进度是促进其销售的最有利条件。因此,要突围,以上两 点是关键。

3、项目在产品及价格方面,一定要避开现有区域内的特性。价格区间控制在6000元/ ㎡左右,总价区间控制在50万-100万以内。产品面积以刚需为主,控制在80㎡—120㎡。
4、关于项目的开发规模选择,从以上分析来看,如若规模较小,建议一次性开发以 刚需为主的户型,如若较大,可以参照绿地及御湖城的方式,待市场情况来开发。




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